פסק-דין בתיק ת"א 11288-06

         רקע כללי

1.            בפניי תביעה כספית בגדרה עותרת התובעת לפיצוי בגין נזקי רטיבות אשר נגרמו לדירה אותה רכשה מן הנתבעת, ואשר לדידה הנתבעת ו/ או צד ג' (להלן: "הנתבעים") הם הנושאים באחריות להם.

2.            הנתבעת הינה חברה יזמית, אשר יזמה פרויקט לבניית 197 יחידות דיור בשכונת בית הכרם בירושלים, ובו הדירה נשוא כתב התביעה. צד ג' שימש כקבלן מבצע לבניית הדירות בפרויקט.

3.            בד בבד עם הגשת כתב הגנתה, הגישה התובעת הודעה לצד השלישי בגדרה טענה, כי לו תתקבל התביעה, הרי שהאחריות לנזקי התובעת רובצת לפתחה של ב. יאיר, זאת מכוח הסכם חלוקת אחריות שנערך בין הצדדים ביום 10.9.01.

         עיקר העובדות הצריכות לעניין

4.            ביום 8.10.96 נחתם חוזה מכר בין הנתבעת לבין התובעת לרכישת דירה בפרויקט בסכום של 821,370$. ביום 19.9.97 הומרה הדירה שנרכשה בדירת גן ברח' פלומבו 4/2 בבית הכרם (להלן: "הדירה") תמורת תוספת כספית של 105,000 ש"ח. את החזקה בדירה קיבלה התובעת ביום 28.4.00.

5.            8 חודשים לאחר קבלת החזקה בדירה, החלה התובעת מלינה על נזקי רטיבות שנתגלו בדירה. פנייתה הראשונה לנתבעת נעשתה ביום 5.1.01 ומאז נשלחו תלונות נוספות בגדרן חזרה והלינה על הרטיבות בדירתה ועל אי מיגורה משך תקופה ארוכה.

6.            הנתבעת הטעימה בפני התובעת, כי מקור הרטיבות הינו בעבודה לא מקצועית שנעשתה מטעם התובעת בדירתה לאחר שקיבלה את החזקה בה, ומשכך אין הנתבעת נושאת באחריות לנזקי הרטיבות [ר' למשל נספח ח' לכתב הגנתה של הנתבעת]. יחד עם זאת, בעקבות פניות התובעת, נעשו ניסיונות מצד הנתבעים לאיתור מקור הנזילה ולתיקון הליקויים בעטייה.

7.            ביום 23.12.04 נערכה בדיקה בדירה מטעם חברת "בטה"-ביקרות טיב הבנייה- אשר התובעת שכרה את שירותיה לצורך בדיקת ליקויי הבנייה. חוות-הדעת ההנדסית מטעם החברה ניתנה ביום 30.12.04, ולאחריה שלחה התובעת מדגמי חול אשר ניטלו מתחת לריצוף ברחבי הדירה על מנת לבחון את שיעור הרטיבות בו.

8.            לאחר שניתנה חוות-הדעת הנ"ל, שכרה התובעת את שירות חברת י.ג שיפוצים בע"מ על מנת שזו תבצע עבורה עבודות שיפוץ בדירתה.

9.            הדירה נמכרה ביום 1.5.05, לאחר ביצוע השיפוצים והתיקונים בה.

         עיקר טענות התובעת

10.        טענת התובעת היא, כי מקור הרטיבות בדירתה הינו בצינור ביוב אנכי בקיר פינת חדר האמבטיה ביחידת ההורים (להלן: "חדר האמבטיה"), שמנקז את הביוב בבניין בצינור נמצאו ארבעה חורים דרכם זרמו מי הביוב במשך 5 שנים. לשיטת התובעת, הנתבעת ו/ או צד ג' ו/ או מי מטעמם הם שיצרו את החורים שנתגלו בצינור הביוב, ברשלנות או בפעולה מכוונת. מי הביוב שזרמו דרך החורים הציפו את המקלחת כולה וחלחלו במשך השנים לכל שטח הדירה תוך שהם גורמים בה רטיבות כבדה. התובעת פנתה לנתבעת בפניות חוזרות ונשנות והתריעה בפניה על קיומה של הנזילה, וזו אכן ביצעה מספר ניסיונות לתקנה באמצעות צד ג', דא עקא שלא נעשה בירור אמיתי לאיתור מקורה, והתובעת הסתפקה בבדיקות חיצוניות ובביצוע תיקונים מקומיים, בלא שטרחה לבדוק את חדר האמבטיה, בו כאמור נתגלה לטענתה מקור הנזילה. סופו של יום, ומשלא באה הבעיה על פתרונה, נאלצה התובעת להזמין אנשי מקצוע מטעמה. תחילה הוזמן אינסטלטור מאת חברת ג.ז שירותי אחזקה, שנשלח מטעם חברת הביטוח אשר ביטחה את הדירה באותה התקופה, אולם לא עלה בידו לאתר את מקור הנזילה. לאחר מכן זומן לדירה אינסטלטור מטעם התובעת, מר שלמה משה (להלן: "משה"), אשר איתר לדידה את מקור הנזילה בחדר האמבטיה כעבור שלושה ימי עבודה. בעקבות ממצאי הבדיקה שלחה התובעת למכון התקנים מדגמי חול אשר הוצאו מתחת לריצוף בחדרי הדירה, ותוצאות הבדיקה מאששות את העובדה כי בדירה הייתה רטיבות קשה. לקראת ביצוע התיקונים הנדרשים הזמינה התובעת חוות-דעת הנדסית מחברת "בטה- ביקורת טיב בנייה", הקובעת בחוות דעתה מיום 6.1.05 כי הרטיבות מקורה בצינור הביוב.  מלאכת השיפוץ הוטלה על חברת י. גולן שיפוצים, אשר ביצעה את התיקונים בהתאם לחוות הדעת של חברת בטה.

11.        בעטייה של הרטיבות הכבדה, נגרמו לדירת התובעת נזקים הנאמדים בסכום של 179,467 ש"ח, ובכללם עלות רכישת החומרים וביצוע התיקונים בדירה, עלות ביצוע בדיקת מכון התקנים לחוות-דעת המהנדס, הפסד דמי שכירות כתוצאה מפינוי הדיירים לפני תום תקופת השכירות וירידת ערך של הדירה. לצרכי אגרה העמידה התובעת את תביעתה על סכום של 150,000 ש"ח  והיא משיתה את תביעתה על דיני החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973, פקודת הנזיקין [נוסח חדש], תשכ"ח- 1968, חוק המכר, תשכ"ח- 1968 וחוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973.

         עיקר טיעוני הנתבעת

12.        עמדת האידך גיסא, של הנתבעת וצד ג', גורסת כי הרטיבות בדירה נגרמה כתוצאה מעבודות שביצעה התובעת בדירתה ו/ או בחצר דירתה, ובכללן: עבודות התובעת במרפסת הדירה אשר פגעו בצנרת החיצונית למיזוג, גרמו סדקים סביבה ואפשרו חדירת מים לדירה דרך הקיר החיצוני, פגיעה באיטום ובמערכת הנקזים כתוצאה מריצוף הגינה ופגיעה במרזב הבניין [ר' סעיף 21 לסיכומי הנתבעת]. מקור הרטיבות המרכזי היה מרזב הבניין, אשר התובעת חפצה לשנות את כיוון יציאתו בעקבות עבודות הריצוף שביצעה בגינה וגרמה לניתוקו ולכך שמי הניקוז חדרו לדירה. ואכן, לאחר שינוי תוואי המרזב, הוחזר המרזב לתצורתו המקורית על ידי האינסטלטור שלמה משה בעקבות דרישת התובעת.

         נטען, כי טענת התובעת, לפיה מקור הרטיבות הוא במי ביוב אשר זרמו במשך שנים דרך חורי ברגים, היא טענה חסרת שחר. לו אכן כמויות מים נכבדות ניגרו מצינור הביוב, או אז ניתן היה לצפות כי קיר הגבס שמסביב לצינור וחיפוי הקרמיקה בקיר יתפוררו תוך זמן קצר, לא כל שכן בתוך 5 השנים בהן, לכאורה, הייתה הנזילה. 

13.        בין התובעת לבין הנתבעת נחתם הסכם קיזוז ביום 27.6.01, שהינו תולדה של רצון הנתבעת להפיס את דעת התובעת, לאחר שזו הלינה על היעדר רדיאטורים וברז בדירה (בטענה כי הם נגנבו במועד כלשהו לאחר קבלת החזקה בדירה), בשל קושי מצידה לעמוד בתשלומים להם התחייבה על פי הסכם המכר, ובעקבות טרוניות התובעת בדבר ליקויי בניה שלטענתה לא עלה בידי צד ג' לתקן. במסגרת הסכם הקיזוז התחייבה הנתבעת להתקין בשנית רדיאטורים וברז וכן להקנות לתובעת שטח חניה נוסף בשווי של 20,000$. בתמורה התחייבה התובעת והצהירה כי לא יהיו לה תביעות נוספות כנגד הנתבעת, זולת טענות שנמנו בהסכם, ביניהן טענות בדבר רטיבות. הלכך, ככל שייפסק סכום כלשהו כנגד הנתבעת, הרי ששמורה לה זכות הקיזוז מכוחו של הסכם זה.

14.        התובעת לא השכילה להוכיח את טענתה בדבר אובדן דמי השכירות. הדיירים אשר כביכול פונו בטרם עת לא נקראו למתן עדות. זו אף זו, אף אם אכן פונו דיירים מהדירה לפני תום תקופת השכירות, הרי שלא הוכח כי הרטיבות היא אשר היוותה את הגורם לעזיבתם. כן, לא עלה בידי התובעת להוכיח את טענתה בדבר ירידת ערך הדירה, שלא נתמכה בחוות-דעת שמאי. נטען, כי בתקופה בה מכרה התובעת את דירתה הייתה ירידת מחירים משמעותית בדירות שבפרויקט, ומחיר המכירה תואם את מחיר השוק באותה העת.